迁移

06年开始买房,碰过炸弹,踩过地雷,该走的弯路都走过了,成长的路上没有导师,完全靠自己摸索,这是最傻逼的一种成长道路,这个微信公众号基本就是描述我干过的傻逼事,和我看过别人干的傻逼事,主要目的就是让你别干傻逼事。

 

投资房产之前考虑最多的是他的风险,什么样的投资姿势会让我破产?高杠杆,现金流断裂;什么样的投资会让我的Property Portfolio增值较慢或不增值?站错周期或买错物业;避免前两点后,什么样的投资还能让我失败?城市发展中心的迁移和人口的迁移。

 

把时间拉长来看,城市的发展中心一直在变迁,从公元前的商朝就开始了,这是大周期的变迁,我们的感知是感受不到的,从小周期看,城市内部的发展也在迁移,不敏感不愿接受新观点的人也无法察觉(很可惜他们最终为此付出了很大代价),把一个城市比做一家公司,战略变了,顺战略者生,逆战略者亡。城市发展中心的变迁是房产投资最大的风险。

 

朋友A,现金流充沛,两年前在南京老城区买入几套单价3.8万的物业,目前市场价4.2万;同期南京河西房价2.7万涨到目前4.5万。哥们已经不敢开车来河西了,全是泪。

 

过去十年在河西这个南京政府极力发展的区域,房价已从最初的3000元到如今的四五万,上月楼面地价拍到42000,这是城市发展中心迁移的结果,在这十几倍的涨幅中,是人类认知改变的范本,最初多数人不服(价格3000-8000),部分人慢慢接受(价格1万2-2万),开始心服嘴不服(价格2.5万-3万), 70%的人心服嘴服(价格3.3-4.5万),80%的人只认河西(价格4.5-6万),90%人终于发现南京新城原来在河西(价格6万-8万),95%的人认为能在河西有套房真好(价格9-12万)

 

上面的这一切一定会发生,这是城市中心变迁的必然结果,需要强调的是他不会在一个周期里完成,房产本身就是一个周期性的产业,新城的建设和发展同样需要时间,上涨只需要一个城市建设,供需,货币超发三者产生共振,而共振需要的是时间配合,在房产投资中,运用好周期,时间永远是我们的朋友;时间会回报我们的耐心。

 

城市发展中心的变迁往往都是回过头来看很清晰,大呼‘原来是这样啊’。不光是南京,很多城市都是如此,当然城市中心变迁失败也是一个巨大的风险,所以3000元买南京河西的也在当时承受了巨大的风险,只不过回头看,大家都会说一句‘ 你好有眼光啊,闭着眼睛买啊这个价格’。

 

哈哈,实际上瞎蒙和赌徒往往会被人们当成膜拜对象,这就是人类的本性。换成投资领域这些人都是‘天使投资’,而我更喜欢做确定性高的中后期投资。毕竟投资是一场长跑。

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